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张柏芝回归荧屏_【平安房地产】新城控股(601155):双轮驱动,跨步前行

2017-10-23 10:15

平安观点:

深耕长三角并逐步向全国扩张。公司深耕长三角区域,2016年长三角地区的销售占比超过80%。近年来看公司逐步形成“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”,形成“1+3”的战略布局,并将重点布局供求关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市,具有良好的发展潜力。2016年公司土地储备66%位于长三角,19%位于环渤海,4%位于珠三角,12%位于中西部,区域布局日趋合理。

双轮驱动,冲击千亿销售。公司项目主要分布在核心一二线及强三线,显著受益本轮销售回升。2016年公司实现销售达650.6亿,同比增长103.8%;销售面积575.0万平方米,同比增长66.2%。2017年公司销售目标850亿,同比增长30.6%,考虑公司1520亿可售货值(住宅1000亿、商业520亿),全年有望冲击千亿。公司目前已开业11个吾悦广场, 2016年实现租金及管理费收入4.4亿元,同比增长47.8%,预计2017年新开业吾悦广场11个,租金及商业管理费收入超过10亿元。随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化,公司租金及管理费收入有望持续增长。

区域战略布局思路清晰,逆周期拿地能力凸显。低成本逆周期拿地能力突出亦公司本轮周期崛起的核心要素,2016年公司新增建面1424.2万平方米,拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%。尽管拿地面积大幅增长,但平均楼面地价仅3763元/平米,同比下降27.2%,逆周期拿地能力凸显,其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。

多股权激励绑定利益,高增长解锁条件凸显信心。公司以6.9元/股行权价格向公司核心管理层进行股权激励,解锁条件为2016-2018年归属净利润25亿、35亿以及50亿,相比于2015年18.4亿归属净利润而言,公司未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%,年复合增速40%,高增长解锁条件凸显信心。公司2016年实际归母净利润30.2亿,已超额完成股权激励承诺业绩。此次股权激励有利于促进公司建立、健全激励约束机制,充分调动集团关键员工的积极性,促进公司业绩高速发展。

盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为8.7倍和6.8倍,首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示:二线城市房价波动风险、商业地产运营不及预期

一、资本市场首家“B转A”的民营企业

公司前身为1993年设立的武进新城投资建设开发有限公司,1998年首次在常州市区推出住宅项目,并逐步确立了在常州区域的龙头地位。2002年起公司进军长三角沪宁沿线城市,2008年业务拓展至商业地产。2009年集团战略重心转移至上海,实施“布局长三角,深入专业化”战略。2011年进军武汉和长沙,业务范围拓展至泛长三角,2014年进军南昌、长春、济南、青岛、海口等地。

借力资本市场实现快速发展。2001年子公司新城地产(900950.SH)借壳江苏五菱在B股上市,成为江苏首家房地产上市公司。2015年12月,公司以换股吸收合并B股上市公司新城地产(900950.SH)的方式实现集团整体于A股上市(601155.SH),成为首家B转A的民营企业。2016年12月,公司调入沪深300、上证180指数成分股。公司大股东新城发展(01030.HK)为港股上市公司,实际控制人为王振华,同时担任新城控股董事长及新城发展董事长,具有丰富的房地产从业经验。

新城品牌在国内房地产市场尤其是长三角区域拥有较高的知名度和市场口碑。目前公司业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角地区,未来计划以长三角为核心,扩展至珠三角、环渤海和中西部全面发展的全国布局,并将重点布局供需关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。

二、深耕长三角,住宅、商业双轮驱动

2.1 住宅、商业双轮驱动,产品系列有效互补

公司产品包括住宅和商业两种业态。住宅地产方面,公司开发四大产品系列满足不同客户群体的需求与偏好,包括定位于新婚夫妇首次置业需求的“启航”系列、定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”系列、定位于中高收入家庭改善型需求的“圆梦”系列、以及定位于高净值家庭改善型需求的“尊享”系列。2016年6月公司新推出的顶尖产品线“璞樾”填补了公司高端豪宅品牌的空白,通过有效互补的结构实现城市中产阶级全覆盖。

商业地产方面,公司根据整体定位的不同开发三种 “吾悦系”商业综合体,包括定位高端、主打国际精品的“吾悦国际广场”系列,以缤纷、动感、时尚商业中心为特点的“新城吾悦广场”系列和致力于成为便捷社区生活中心的“吾悦生活广场”系列。未来公司将开启“住宅地产与商业地产双核驱动”的战略模式,即以住宅开发为主,同时理智选取优质地块进行商业综合体的开发运营。

2.2 深耕长三角并逐步向全国扩张

公司住宅项目主要集中在上海、常州、南京、苏州、杭州等长三角区域,2016年长三角地区的销售占比超过80%。未来公司计划“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”,形成“1+3”的战略布局,并将重点布局供求关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。商业地产方面,公司以人口大省的一二线城市为主,在三、四线城市谋求合作开发和管理输出的开拓机会。通过地域聚焦,住宅和商业可以再拿地环节形成一定的协同效应,如协同进行市场研究、统筹规划拿地节奏等。

2.3 业绩逐步爆发,步入高成长通道

强三线龙头,全年有望冲击千亿。2016年公司实现销售金额达650.6亿元,同比增长103.8%;销售面积575.0万平方米,同比增长66.2%,全年销售均价11315元/平方米,同比增长22.6%。分区域来看,公司地域聚焦战略成果显著,长三角区域销售额占比高达81%,其中在苏州首次实现单城市百亿销售规模,核心城市苏州、南京、上海、杭州销售额占比分别为20%、13%、12%及7%。根据CRIC发布的《房地产企业销售排行榜》,2016年公司房地产销售金额在全国房企中排名第15位,房地产销售面积排名第16位。2017年公司销售目标850亿,同比增长30.6%,考虑公司1520亿可售货值(住宅1000亿、商业520亿),销售目标仅对应56%的去化水平。从可售货值来看公司目标销售相对保守,全年超额完成销售目标概率较大。

商业地产扩张有条不紊。公司目前已开业11个吾悦广场,可租面积合计72.4万平米,2016年实现租金及管理费收入4.4亿元,同比增长47.8%,出租率高达98.9%,同比增长1.07个百分点,其中海口、南昌、安庆、金坛、成都吾悦广场为2016年新开业项目,首日客流量均在30万人次左右。公司计划2017年新开业吾悦广场11个,租金及商业管理费收入超过10亿元。按照此前公司规划,到2020年将进入商业地产第一梯队,在建和开业商业广场总数将达到100个。预计未来随着广场的逐步开业以及品牌效应的持续强化,公司租金及管理费收入将保持快速增长。

三、区域战略布局思路清晰,逆周期拿地能力凸显

公司近年来积极扩张土地储备。2016年公司新增土地储备共40幅,总建筑面积达到1424.2万平方米,其中住宅地产新增1061万平米,商业地产新增363.3万平米。全年拿地金额达到535.8亿元,同比增长125.6%。新增土地成本为3762.6元/平方米,拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%,延续积极扩张态势。

区域战略布局思路清晰,逆周期拿地能力凸显。截至2016年末,公司土地储备总建面3532万平米,现有的可售资源足以保证公司未来3到4年的销售。其中66%位于长三角,19%位于环渤海,4%位于珠三角,12%位于中西部,充分体现出公司“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。公司低成本逆周期拿地能力突出,这也是公司本轮周期崛起的核心要素,其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。

四、多元化业务助力公司加速发展

4.1 推出国内首个类REITS产品,拓展轻资产运营模式

2016年6月,公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以10.5亿元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”,包括3.5亿元的股权价格和7亿元的债权价格。公司通过在4年内分5次向东证资管支付2亿的权利对价,获得该资产的优先购买权和优先选择权。未来东方资管将享有该综合体的租金回报,公司负责管理物业并享有目标资产的优先购买权(3年以后以11亿的价格主动购买青浦吾悦广场的权利)和优先选择权(3年后5年内若公司与其他竞价方出价一致则公司获得购买该资产的权利)。

该交易的实质是将商业综合体的现金流提前收回。通过将商业地产转让给资管计划实现现金流入,公司缩短了商业地产的投资回报周期,提高商业地产的资产周转率,且4.76%的年化融资成本相较于公司此前平均融资成本大幅降低。此次交易缩短了公司的投资回报期,有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力,拓展公司商业地产轻资产的经营模式。

4.2 投资常州金东方颐养中心,切入养老地产领域

2011年8月,公司与江苏九洲投资集团有限公司、江苏亚邦投资控股集团共同出资组建常州市武进区金东方颐养中心,注册资本5.6 亿元,其中公司占70%。金东方颐养中心紧邻西太湖和武进主城区,距离淹城森林公园旅游区1公里,距武进区商业中心2公里。项目占地17.6 万平米,规划总建面32 万平米,共建设约1680 套老年住宅。老年公寓采用会员制模式进行运营,即按照住宅户型、面积等情况收取会员费,不销售住宅产权。

金东方颐养园定位为高端养老地产项目,除住宅之外还包括医疗护理中心、文化体育中心、商业服务中心、生活服务中心等多种功能性建筑,形成集健康服务、介护保障、医疗照护、社区配套服务为一体的“3+1”服务体系,完善的持续照料服务也为其提供了充分溢价。公司试水养老地产充分体现了公司积极拓展的心态,并且具备复制推广的可能性。

4.3 联手平安银行设立投资基金,拓展融资手段

为拓展公司房地产项目运营资金来源,2016年6月公司拟出资5000万元与平安银行共同投资设立“平安新城控股投资基金”,总规模人民币100亿元(意向性额度)。在合作期间内,双方将协助设立一个或多个产业基金的形式进行对外投资合作。在房地产金融大发展的时代背景下,公司有望凭借自身优秀的开发和项目运营团队,通过多元化融资途径实施轻资产运营模式,在扩大业务规模的同时不断提升公司的盈利水平。

五、股权激励绑定利益,积极拓展融资渠道

5.1 股权激励绑定利益,高增长解锁条件凸显信心

公司2016年8月公布股权激励方案,12月完成股权激励授予,以6.9元/股行权价格向公司核心管理层进行股权激励,总股数达4200万股,占公司总股数达1.891%,其中首次授予3850万股,预留350万股。行权所需达到的2016-2018年业绩目标分别为归属净利润25亿、35亿以及50亿,相比于2015年18.4亿归属净利润而言,公司未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%,年复合增速40%。公司2016年实际归母净利润30.2亿,已超额完成股权激励承诺业绩,此次股权激励有利于促进公司建立、健全激励约束机制,充分调动集团关键员工的积极性,促进公司业绩高速发展。

5.2 融资渠道多样,负债结构优化

2016年7月公司定增预案获证监会核准通过,拟非公开发行的股份数量不超过4.06亿股,发行价格为不低于9.37元/股,募集资金规模不超过38亿元,主要用于“济南香溢紫郡”、“嵊州吾悦广场”、“衢州吾悦广场”、“海口吾悦广场”以及“宁波吾悦广场”等5个项目的开发建设。

融资方面,2014年11月至今公司共发行8期债券,募资总额150亿元,且融资成本不断降低。其中2016年成功发行80亿公司债、对青浦吾悦广场的出售发行了10.5亿元商业综合体REITs产品。公司资金流得到保障,资本结构得到有效改善。

公司通过债券融资使得在手现金大幅增长,充裕的现金流为公司高速发展奠定基础。尽管公司资产负债率有所增加,但净负债率较低。截至2016年末,公司资产负债率84%,净负债率52%,剔除预收款后的资产负债率55%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.8倍,短期偿债能力良好,整体财务状况稳健。

六、盈利预测与投资建议

公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为8.7倍和6.8倍,首次覆盖给予“推荐”评级。

七、风险提示

二线城市房价波动风险,商业地产运营不及预期。

平安证券综合研究所

杨侃 房地产行业研究员

Mobile 15814097127

联系人

李孟枭 房地产行业研究员

Mobile 18811701413

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发布时间:2017-10-23 10:15

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